Главная стр 1
скачать
Обязаны ли органы местного самоуправления устанавливать порядок исполнения обязанностей собственника помещений в многоквартирных домах и определять размер платы за содержание и ремонт жилого помещения?

Директор УК, Московская обл.

 

Конституционный Суд РФ в определении от 22.03.2011 № 357-0-0 установил, что органы местного самоуправления, реализуя полномочия по установлению размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, должны руководствоваться критериями пропорциональности и соразмерности с целью соблюдения баланса интересов участников жилищных правоотношений. Рассмотрим, в чем заключаются указанные критерии.



Что определяет обязанности ОМС исполнить норму ч. 4 ст. 158 ЖК РФ?

В соответствии с ч. 4 ст. 158 ЖК РФ орган местного самоуправления (далее — ОМС) устанавливает размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений в многоквартирных домах. При этом ОМС:

обязан установить размер такой платы, что исключает подмену его обязательств признанием соответствующих прав;

• устанавливает размер такой платы только в том случае, если



собственники помещений многоквартирного дома не установили его решением общего собрания.

Обязанность собственников помещений в многоквартирных домах, где не созданы ТСЖ либо иные их объединения, по установлению на общем собрании размера платы за содержание и ремонт жилого помещения возникает на основании ч. 7 ст. 156 ЖК РФ. В домах, где соответствующие объединения собственников созданы, общее собрание устанавливает размер обязательных взносов или платежей за содержание и ремонт общего имущества (п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ, п. 4 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ). В указанном случае требуется решение общего собрания всех собственников помещений о проведении ремонта общего имущества, но не об установлении размера соответствующей платы (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Следовательно, обязанности ОМС по установлению размера платы для собственников помещений по основаниям ч. 4 ст. 158 ЖК РФ возникают только относительно многоквартирных домов, в которых выбран способ управления (посредством управляющей организации либо непосредственное управление) и только если соответствующее решение не принято на общем собрании собственников.

Относительно последнего случая возможны три условия: 1) собственники не собирались на общее собрание по данному вопросу ввиду отсутствия оснований (не представлены предложения об изменении цены договора);

2) собрание собственников не было проведено либо не состоялось ввиду отсутствия кворума (при поступлении предложений об изменении цены договора);

3) собственники провели собрание, но не приняли решения о размере платы.

Норма ч. 4 ст. 158 ЖК РФ указывает на исходящие из нее полномочия ОМС только в случае возникновения третьего условия, т. е. когда решение не принято на собрании, которое должно состояться в указанных целях.

Данный вывод можно обосновать следующим образом. Поскольку размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается для расчета за услуги (работы) между собственниками помещений и организациями, управляющими многоквартирными домами (выполняющими подрядные работы), то соответствующие отношения являются двухсторонними, т. е. обязанности по установлению размера платы возникают у обеих сторон. Так, при управлении многоквартирными домами управляющими организациями и при непосредственном способе управления возникают следующие обязанности:

• у собственников — установить перечень и объем работ, а также

размер платы (п. 35 Правил содержания общего имущества, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила N'- 491), п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ);

• у управляющей организации и подрядных организаций — подготовить предложение о перечне работ и размере платы для утверждения на собрании собственников (ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Следовательно, собственники могут провести собрание по утверждению размера платы или стоимости работ только при поступлении от управляющей организации или подрядных организаций информации о перечне, объеме работ и размере платы на следующий период договорных отношений. То есть в рассматриваемых отношениях предложение управляющей организации (при способе управления посредством управляющей организации) или подрядной организации (при непосредственном способе управления) первично, а предложение собрания собственников жилья вторично.

Исходя из этого, если организация, состоящая в договорных отношениях с собственниками помещений, не подготовила и не представила им предложения по перечню, объемам и стоимости работ, а также по расчету размера платы, такое бездействие организации можно рассматривать как намерение продолжить исполнение договора, заключенного с собственниками жилья, на прежних условиях (если иное не установлено договором), с учетом отчетности по объему и перечню выполненных работ.

Если договор не расторгается, то до принятия управляющей организацией решения об обращении к собственникам по поводу изменения размера платы у нее сохраняется право предъявлять им к оплате в новом периоде договорных отношений (следующем за отчетным) только размер платы, действовавший в отчетном периоде в части стоимости рабат по содержанию общего имущества, но не ремонтных работ (поскольку собственники не принимали решение о ремонте на новый период).

Бездействие организаций в отношении обращения к собственникам по поводу изменения условий договора в части оплаты не обусловливает обязанность ОМС делать это по основаниям ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, особенно в условиях отсутствия у них информации о полном выполнении перечня и объемов работ организаций в прошедшем периоде договорных отношений.

Также ОМС не уполномочены принимать решение о размере платы в случае бездействия собственников помещений (если при наличии предложений управляющей или подрядной организации собственники не исполняют свою обязанность по проведению собрания для утверждения перечня и объема работ и рассмотрения вопроса о размере платы на новый период договорных отношений с управляющей или подрядной организацией).

Таким образом, обязанности ОМС по утверждению размера платы за содержание и ремонт жилых помещений по основаниям ч. 4 ст. 158 ЖК РФ возникают при наличии следующих условий:

• если управляющие или подрядные (при непосредственном способе управления) организации подготовили свои предложения по перечню, объему и сметной стоимости работ, а также провели предварительный расчет размера платы по домам на период, следующий за отчетным;

• если собственники, со своей стороны, провели собрание, но не приняли решение о размере платы.

Если рассмотреть обязанность ОМС по исполнению нормы ч. 4 ст. 158 ЖК РФ относительно обязанностей сторон договорных отношений, связанных с управлением многоквартирным домом, то последует вывод о том, что ОМС обязаны следовать норме ч. 4 ст. 158 ЖК РФ только при условии исполнения обязанностей сторонами договора, а именно:

 

• управляющей и подрядной организациями — обязанности по подготовке предложений о реализации договора на следующий период;



• собственниками помещений — обязанности по созыву собрания и рассмотрению на нем необходимых вопросов.

Иными словами, ОМС обязаны следовать указанной норме Кодекса, когда обе стороны договора исполнили свои обязательства и на общем собрании рассмотрели и утвердили перечень, объемы и график выполнения работ (т. е. требование п. 31 Правил № 491 соблюдено), но не смогли прийти к решению, которое удовлетворяло бы каждую из них. Именно на такой случай и рассчитано предусмотренное ч. 4 ст. 158 ЖК РФ подключение ОМС как арбитра в случившемся споре. Во всех остальных случаях у ОМС отсутствует обязанность по утверждению размеров платы на основании ч. 4 ст.1 58 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 и 2 ст. 39; п. 1 ч. 2 ст. 154; ч. 1 ст. 156; ч. 2 ст. 158; ч. 2 и 3 ст. 162 ЖК РФ, а также п. 35 Правил № 491 все решения ОМС о размере платы будут приниматься только относительно каждого многоквартирного дома, по которому представлены необходимые документы, и только на тот период действия цены, который в них указан. Принятие решений именно в таком порядке позволяет обеспечить соблюдение норм Жилищного кодекса РФ о соразмерности размеров платы перечню и объемам работ (услуг) в каждом многоквартирном доме и о пропорциональности такой платы доле собственника в общем имуществе в многоквартирном доме.

Действия ОМС по принятию решения о размере платы Сложившуюся практику принятия ОМС нормативных актов об утверждении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений без соблюдения оснований, предусмотренных ч. 4 ст. 158 ЖК РФ (а именно без внесения управляющей организацией предложений о расчете размера такой платы по каждому многоквартирному дому соразмерно перечню и объемам работ и без вынесения такого вопроса на собрание собственников), следует расценивать как сдерживание инициативы управляющих организаций по соблюдению своих обязанностей, закрепленных жилищным законодательством, и процесса вовлечения собственников помещений в управление многоквартирным домом, а в целом — как сдерживание развития жилищных правоотношений, установленных Жилищным кодексом РФ.

Поскольку решения ОМС об утверждении единого размера платы направлены в основном на их исполнение управляющими организациями, то и тем, и другим следует обратить внимание на следующее. Прежде чем принимать нормативные акты о размере платы (или ожидать их принятия), в условиях заключенных до-

 говоров управления необходимо исполнить первоочередные обязанности:

• управляющим организациям — по подготовке предложений

собственникам в отношении перечня, объема и стоимости работ на следующий период управления;

• ОМС — по проведению общих собраний собственников для

утверждения размера платы во всех многоквартирных домах, где имеются муниципальные помещения.

Управляющая организация, подготовившая предложения о размере платы на следующий период управления, должна обеспечить их публичность для жильцов каждого многоквартирного дома, т. е. довести до сведения собственников соответствующую информацию с предложением провести собрание для утверждения перечня, объема и стоимости работ, а соответственно и размера их оплаты.

Поскольку соответствующее уведомление получат собственники жилья всех многоквартирных домов, в которых имеются муниципальные жилые помещения, ОМС, как собственник таких помещений, обязан выступить инициатором проведения ежегодного общего собрания для того, чтобы собственники жилья исполнили свою обязанность согласно ст. 46 ЖК РФ по утверждению в соответствии с ч. 7 ст. 156 ЖК РФ перечня и объема работ, а также размера их оплаты.

Неисполнение управляющими организациями обязанности по представлению собственникам помещений предложений о перечне, объеме и стоимости работ, а также по расчету размера платы, равно как и неисполнение ОМС в качестве собственника жилых помещений обязанности по проведению собраний собственников при наличии предложений управляющих организаций, квалифицируется как бездействие и несоблюдение норм жилищного законодательства.

Совместное неисполнение обязанностей в жилищных правоотношениях управляющих организаций и ОМС вызывает бездействие граждан и в целом сдерживает процесс развития инициативы и ответственности собственников за исполнение своих обязательств в жилищных правоотношениях, а в результате имеет место прежняя схема: ОМС утверждает размер платы, управляющая организация "растворяет" все расходы в общей сумме поступлений, а граждане не знают, за что платят. Совокупность таких отношений полностью не соответствует нормам Жилищного кодекса РФ.

Для стимулирования процесса развития правоотношений по управлению многоквартирными домами в муниципальном образовании ОМС должны принять нормативный акт о мероприятиях по развитию инициативы собственников в отношении проведения общих собраний, и в первую очередь установить для себя порядок исполнения обязанностей собственника помещений в многоквартирных домах. Если ОМС возьмут под контроль исполнение собственных обязанностей, то у них, как у органов власти, не будет оснований принимать решение о размере платы по условиям ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.



 

На вопрос отвечала И.П. МАЛИКОВА,

генеральный директор ЗАО «АКЦ "Жилкомаудит "»

 
скачать


Смотрите также:
Обязаны ли органы местного самоуправления устанавливать порядок исполнения обязанностей собственника помещений в многоквартирных домах и определять размер платы за содержание и ремонт жилого помещения?
76.6kb.
Сводная ведомость затрат по статье «Содержание и ремонт жилого помещения»
39.73kb.
2 Исполнительные органы местного самоуправления
94.88kb.
Закон краснодарского края о наделении органов местного самоуправления
1187.52kb.
Перечень услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, оплата которых осуществляется за счет средств платы за содержание и ремонт помещений ( )
554.35kb.
Конституция рф, Статья 24 Сбор, хранение, использование и распространение информации о частной жизни лица без его согласия не допускаются
42.11kb.
На 2011-2012 учебный год
21.03kb.
Порядок обжалования муниципальных правовых актов
94.56kb.
Государственного и муниципального управления
21.65kb.
2 Полномочия органов местного самоуправления в правотворческой сфере
355.73kb.
Администрации муниципального образования клопицкое сельское поселение волосовского
20.61kb.
Дополнение к положению
24.51kb.