Главная стр 1
скачать
Об узаконивании перепланировки

 Как указано в статье 25 Жилищного кодекса РФ, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

     Пункт 1.7.1. Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" содержит более широкий перечень видов перепланировки, указывается, в частности, что перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров...

     При проведении перепланировки и переустройства жилых помещений не требуется согласия собственников помещений многоквартирного дома, за исключением случая, установленного ч. 2 ст. 40 ЖК РФ: если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме. ("Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года" утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008

 Напомним, что если перепланировкой жилого помещения является изменение его конфигурации, то переустройством является установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, иного оборудования.
     Как показывает судебная практика, суды по делам о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии особенно не разделяют виды произведенных работ на работы по перепланировке и работы по переустройству жилого помещения. В этом нет необходимости ввиду того, что последствия самовольного переоборудования жилого помещения в виде перепланировки и переустройства с точки зрения Жилищного кодекса одинаковы. Стоит однако учитывать, что в отличии от переоборудования квартиры, произведенная в отсутствие разрешительной документации реконструкция имеет несколько другие последствия.

     В качестве примеров видов работ по перепланировке квартиры можно привести следующие:


     - демонтаж перегородки с дверным блоком между туалетом и коридором;
     - устройство перегородки с дверным блоком в сан. узле;
     - устройство перегородки, выгораживающей санузел;
     - разделение лоджии перегородкой из листов ГКЛ;
     - демонтаж перегородки между туалетом и ванной с целью совмещения сан. узла;
     - закладка одного проема в сан. узле кирпичом;
     - обшивка стен квартиры гипсокартонном, ГВЛ;
     - устройство подвесного потолка;
     - устройство в помещениях потолка из листов гипсокартона, ГВЛ
     - и тому подобные.

     В судебной практике можно встретить следующие случаи отнесения к видам работ по перепланировке:


     - демонтаж фрагмента подоконной части стены до отметки пола с демонтажем оконного блока в жилой комнате и монтаж оконно-дверного блока;
     - демонтаж оконных и дверных блоков между кухней, жилой комнатой и лоджией;
     - остекление лоджии или балкона пластиковыми окнами.

     Отнесение тех или иных строительно-монтажных работ к видам работ по перепланировке жилого помещения зависит от региона. На уровне субъекта Федерации РФ могут быть приняты нормативные акты, регулирующие отношения по перепланировке и переустройству жилых помещений. Определенные требования к проведению работ по переоборудованию помещений и видам работ, именуемым перепланировкой могут содержаться и в нормативных актах органов местного самоуправления. Поэтому на практике может получаться так, что один суд остекление балкона или лоджии отнесет к работам по перепланировке или переустройству жилого помещения, другой - к реконструкции.

     К переустройству квартиры можно отнести, например следующие виды работ:
     - демонтаж старых сантехнических приборов и установка новых;
     - разворот полотенцесушителя вдоль стены;
     - установка на кухне мойки и электрической плиты;
     - установка в санузле сантехнических приборов с подключением к существующим системам водопровода и канализации.

   Перечень документов, прилагаемых к заявлению о переустройстве и перепланировке указан в ст. 26 ЖК РФ.

     Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 утверждена Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, где приведен перечень приложенный к заявлению, аналогичный указанному в статье 26 ЖК РФ.
      Так, к заявлению прилагаются следующие документы:
     1) вид и реквизиты правоустанавливающего документа на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (свидетельство о праве собственности, регистрационное удостоверение). Предоставляется либо подлинник, либо нотариально заверенная копия.  
     2) проект (проектная документация) переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
     На "проекте" следует остановиться подробнее. 
     Дело в том, что зачастую на практике органы местного самоуправления на основании актов органов власти субъекта РФ, предъявляют определенные требования к содержанию проекта. Например, согласно распоряжению Москомархитектуры от 17.07.2008 N 133 "О подготовке и оформлении проектной документации на перепланировку и (или) переустройство помещений" в состав представляемых на рассмотрение в Москомархитектуру (ГУП "ГлавАПУ") проектов для работ по переустройству и (или) перепланировке помещений, не предусматривающих работы по изменению внешнего архитектурного облика зданий, входит:
     - пояснительная записка;
     - исходные материалы БТИ;
     - план этажа М 1:100 (М 1:50) (для квартир - на копии плана БТИ) с указанием: предполагаемых к сносу перегородок; устанавливаемых перегородок; мест пробития и габаритов проемов во внутренних стенах; мест размещения инженерного оборудования;
     - решения по размещению и функционированию внутреннего инженерного оборудования и систем (кроме квартир, при необходимости);
     - чертежи узлов, деталей, конструктивные решения и расчеты (при необходимости);
     - специальные проектные решения по противопожарным мероприятиям (для помещений, расположенных в высотных многоквартирных зданиях и комплексах на высоте более 75 м, общественных - более 50 м);
     - рабочие чертежи на проведение строительных и монтажных работ (при необходимости);
     - заключение о техническом состоянии конструкций зданий и о возможности проведения планируемых работ.

     В нормативных актах других субъектов РФ также могут содержаться требования, предъявляемые к проекту переустройства и (или) перепланировки, на что следует обратить внимание при обращении в проектную организацию. 

     3) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
     4) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (представляется в случаях, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры);
     5) документы, подтверждающие согласие временно отсутствующих членов семьи
нанимателя на переустройство и (или) перепланировку жилого помещения;
     6) иные документы: доверенности, выписки из уставов и др. 

 В соответствии со статьей 26 ЖК РФ, перепланировка и переустройство жилого помещения возможны только при наличия согласования с органом местного самоуправления.


     Такое согласование можно получить, представив в орган местного самоуправления документы, прилагаемые к заявлению о переустройстве и перепланировке жилого помещения.
     Решение о согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения принимается ОМС не позднее чем через сорок пять дней со дня представления указанных документов в данный орган.
     Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.
     Согласно статье 29 ЖК РФ, самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии согласования с органом местного самоуправления, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки.
     То есть самовольной (незаконной) перепланировка и (или) переустройство будут являться тогда, когда решение органа местного самоуправления о согласовании переустройства или перепланировки жилого помещения не получено, а равно в том случае, если указанное решение было принято, однако работы по перепланировке или переустройству выполнены не в соответствии с проектом.
     Между тем, самовольная (незаконная) перепланировка и переустройство могут быть легализованы в судебном порядке на основании части 4, статьи 29 ЖК РФ, согласно которой, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. 

 Процедура согласования перепланировки и переустройства жилого помещения по смыслу норма Жилищного кодекса РФ, заключается в сборе необходимых документов и обращении с ними в орган местного самоуправления, который рассмотрев заявление принимает одно из двух решений: о согласовании перепланировки и переустройства жилого помещения или же об отказе в таком согласовании.


     Но законодатель, учитывая реалии, предусмотрел также механизм узаконивания уже произведенной перепланировки и переустройства жилого помещения в отсутствие необходимого согласования (разрешения).
     В частности, частью 4 ст. 29 ЖК РФ установлено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
     Действительно, в силу разных причин, граждане сначала более озабочены проведением ремонта в квартире, думают больше о достаточности денежных средств для осуществления задуманного улучшения жилищно-бытовых условий проживания, нежели о законности действий, а уж потом, после случившейся перепланировки или переустройства задаются вопросами оформления "по закону".

     Что делать когда работы по перепланировке и переустройству уже проведены?


     В этом случае все равно следует обращаться в орган местного самоуправления, как если бы вы обращались до проведения переоборудования квартиры. К заявлению о согласовании перепланировки и (или) переустройства также должны быть приложены документы, указанные в ч. 2, статьи 26 ЖК РФ (заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, правоустанавливающие документы на жилое помещение, проект переустройства и (или) перепланировки, технический паспорт жилого помещения, согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (если в собственности - всех долевых собственников), заключение органа по охране памятников архитектуры, если дом является памятником архитектуры, истории или культуры).
     Если указанные документы предоставлены в орган местного самоуправления, но последний отказал в согласовании перепланировки, в этом случае необходимо обращаться в суд.

     Почему нельзя сразу обращаться в суд, минуя обращение в орган местного самоуправления?


     Рекомендуем сначала обращаться с заявлением о согласовании уже состоявшейся перепланировки (переустройства) в орган местного самоуправления. 
      Суд не может подменять орган власти в совершении действий, на которые данный орган исполнительной власти уполномочен в силу закона. Но суд вправе дать оценку действиям органа власти по отказу в выдаче разрешения, согласования. Ведь уполномоченный орган не лишил возможности согласовать перепланировку и переустройство жилого помещения даже когда все строительно-монтажные работы уже фактически произведены. Суд вправе отказать в иске о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии только на том основании, что истец, переоборудовавший свою квартиру, не обращался в орган местного самоуправления, не реализовал свое право узаконить перепланировку в административном порядке, а значит, его права еще никто не нарушал, соответственно, обращение в суд преждевременно. (См., например, Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 12 июля 2012 года; извлечение).
     Также возможно заявление в суде встречных требований к органу местного самоуправления, который предъявил иск о продаже жилого помещения с публичных торгов. Возможно заявление встречного искового требования о сохранении жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном виде.

     В обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 27.09.2006 "Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2006 года", содержится, в частности, следующее разъяснение.


     Вопрос 6: В каком производстве (исковом, особом или в производстве по делам, возникающим из публичных правоотношений) рассматриваются заявления граждан о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии?
     Ответ: Частью 4 ст. 29 ЖК РФ установлено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
     Указанная норма должна рассматриваться во взаимосвязи с другими положениями этой статьи, в частности с ее частью 5, которая устанавливает право суда принять решение о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма при условии непринятия судом решения, предусмотренного частью 4 данной статьи.
     В случае самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения нарушаются права и законные интересы органа местного самоуправления, который в соответствии с ч. 5 ст. 29 ЖК РФ вправе обратиться в суд с иском о продаже с публичных торгов самовольно переустроенного жилого помещения либо о расторжении договора социального найма. Суд может отказать в удовлетворении такого иска и при наличии соответствующего заявления гражданина принять решение о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если признает, что этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровью.
     В этом случае в решении суда о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии должно быть указано, что оно является основанием для внесения соответствующим органом, осуществляющим технический учет недвижимого имущества, изменений в техническую документацию на жилое помещение.
     Вместе с тем положения ст. 29 ЖК РФ не содержат запрета и не исключают полномочия органа местного самоуправления, предусмотренные п. 7 ч. 1 ст. 14, ст. ст. 26 - 28 ЖК РФ, согласовать по заявлению гражданина самовольно выполненные переустройство и (или) перепланировку и сохранить жилое помещение в существующем состоянии. Отказ органа, уполномоченного принимать решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, может быть признан судом неправомерным, если гражданином были представлены указанные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ документы, а произведенные им переустройство и (или) перепланировка соответствуют требованиям законодательства.
      Таким образом, вопрос о сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии может быть решен судом при рассмотрении иска органа, осуществляющего согласование, о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма (при наличии заявления гражданина о сохранении жилого помещения в существующем виде), а также в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, по заявлению гражданина об оспаривании отказа органа местного самоуправления в согласовании самовольно выполненных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

 Суды удовлетворяют исковые требования собственников жилых помещений о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии, если последними представлены следующие доказательства:


     - основные несущие конструкции: стены, перекрытия, прочие конструкции, внутриквартирные инженерные сети и сантехническое оборудование находятся в работоспособном состоянии;
     - выполненная перепланировка не нарушает требований пожарной безопасности;
     - выполненная перепланировка не нарушает санитарно-гигиенических требований;
     - выполненная перепланировка не создает угрозу жизни и здоровью проживающих в доме и иных граждан; 
     - квартира пригодна для дальнейшей эксплуатации санитарно-гигиенических требований;
     - строительно-монтажные работы выполнены в соответствии с требованиями СНиП 12-01-2004 «Организация строительства», СНиП 12-04-2002 «Безопасность труда в строительстве», СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные».

      Даже в случае, если работы по перепланировке и переустройству уже проведены, следует обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о согласовании переоборудования квартиры. Напомним, что орган местного самоуправления не лишен полномочий согласовать уже произведенную перепланировку и переустройство. 


     В случае получения письменного ответа об отказе в согласовании, следует обращаться в суд.

     Несколько примеров из судебной практики:


     Извлечение из решения Радужнинского городского суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07 сентября 2012 года по делу № 2-886/2012 об удовлетворении исковых требований к администрации муниципального образования о сохранении жилого помещения - квартиры, в перепланированном и переустроенном состоянии.
     Были произведены следующие виды работ
     - замена деревянных оконных блоков и балконного блока на металлопластиковые с тройным остеклением
     - частичный демонтаж перегородки с дверным блоком между туалетом и коридором; 
     - демонтаж перегородки между туалетом и ванной с целью совмещения санузла; 
     - закладка одного проема в санузле кирпичом; 
     - разворот полотенцесушителя вдоль стены; 
     - устройство перегородки с дверным блоком в санузле под углом; 
     - демонтаж старых сантехнических приборов и установка новых сантехнических приборов; 
     - обшивка стен квартиры гипсокартонном ГВЛ; 
     - устройство подвесного потолка; 
     - замена полового покрытия с устройством гидроизоляции и выравнивания поверхности пола
     ...
     Извлечение из решения Ворошиловского районного суда г. Волгограда от 23 июля 2012 года по делу № 2-1938/2012 , в соответствии с которым, исковые требования о сохранении жилого помещения - квартиры, в перепланированном состоянии удовлетворены.
     Были произведены следующие виды работ по перепланировке:
     - демонтирована перегородка между туалетом и ванной комнатой;
     - заложен дверной проем в ванную;
     - в помещении санузла возведен экран из кирпича и выполнена новая конструкция пола;
     - произведено остекление балкона
     ...
     Извлечение из решения Ленинградского районного суда г. Калининграда от 9 июля 2012 года по делу № 2-2282/12 г. - исковые требования нанимателем квартиры на условиях договора социального найма о сохранении жилого помещения в переустроенном и перепланированном состоянии удовлетворены.
     Были произведены следующие виды работ по перепланировке и переустройству жилого помещения:
     - разборка ненесущей перегородки между прихожей и жилой комнатой;
     - устройство новой перегородки из гипсокартона по металлическому каркасу; 
     - устроен встроенный шкаф с раздвижными дверьми; 
     - в ванной комнате демонтирован полотенцесушитель; 
     - установлено остекление балкона;
     - выполнено утепление ограждающих конструкций балкона; 
     - демонтировано окно с дверным проемом между балконом и жилой комнатой;
     - на площади балкона устроено вспомогательное помещение.
скачать


Смотрите также:
Об узаконивании перепланировки Как указано в статье 25 Жилищного кодекса рф, перепланировка жилого помещения
130.41kb.
Сводная ведомость затрат по статье «Содержание и ремонт жилого помещения»
39.73kb.
На 2011-2012 учебный год
21.03kb.
Примерный перечень билетов по курсу «Жилищное право» Билет №1
26.35kb.
Проект нового жилищного кодекса
1247.93kb.
Статья 49. Предоставление жилого помещения по договору социального найма
128.94kb.
Обязаны ли органы местного самоуправления устанавливать порядок исполнения обязанностей собственника помещений в многоквартирных домах и определять размер платы за содержание и ремонт жилого помещения?
76.6kb.
Костромской области постановлеи е
532.88kb.
Семинар совещание «Реализация положений Жилищного Кодекса рф»
103.08kb.
Тсж и собственник нежилого помещения: взыскание задолженности
116.69kb.
Возражение на ходатайство ответчика
27.41kb.
Принят закон, направленный на защиту прав граждан на приватизацию жилого помещения, в котором они не проживают, но не утратили права пользования им
9.64kb.