Главная стр 1стр 2 ... стр 4стр 5
скачать
ЗАО «Центр исследования и разработок в городском хозяйстве

Санкт-Петербурга "Экополис"»



МЕТОДИЧЕСКОЕ ПОСОБИЕ ПО СОДЕРЖАНИЮ

И РЕМОНТУ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
МДК 2-04.2004
УДК [640.6+69.059.25] (083.11)

Приведены структура, состав работ и услуг, требования к организации содержания и ремонта жилищного фонда, учитывающие современное состояние жилищной сферы, необходимость усиления требований к собственникам жилья, организациям и персоналу, занятым обслуживанием жилищного фонда, наиболее полного удовлетворения прав и запросов потребителей жилищных услуг.

Предназначено для работников органов местного самоуправления, организаций, в собственности, хозяйственном или оперативном управлении которых находится жилищный фонд, а также организаций различных организационно-правовых форм, осуществляющих управление и (или) обслуживание жилищного фонда всех форм собственности.

Авторы: Иохведов Ф.М., Корчуков В.Ф.



ВВЕДЕНИЕ
За последние годы в ходе реформирования собственности и реализации программных мер по реформированию жилищной сферы существенным образом изменились организационно-экономические условия содержания и ремонта жилищного фонда всех форм собственности.

Это в свою очередь вызвало необходимость пересмотра основополагающих принципов и определений составляющих комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда, а также собственно нормативной схемы организации и регламентирования этого процесса. Существенным стимулом такой работы стал выход в 2003 г. Федерального закона «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной политики" и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг».

В настоящем издании приведены принципиально новые и важные материалы, определяющие новую схему содержания и ремонта жилья, отличную от существовавшей длительный период системы технической эксплуатации; современные и канонические требования к реализации технологических процессов, работ и услуг; механизмы реализации прав потребителей жилищных услуг в соответствии с Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей»; перечни обязательных работ, входящих в плату за содержание жилья и в плату за ремонт (текущий ремонт) жилья, а также перечень дополнительных работ, выполняемых по заказам и за счет средств потребителей.

Необходимость выпуска настоящего издания диктуется также отсутствием на местах подобного рода методической литературы.

Авторы заранее благодарят всех приславших свои отзывы и замечания по настоящему Методическому пособию.
1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Настоящее Методическое пособие (далее — Пособие) разработано на основе Гражданского кодекса Российской Федерации1, Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»2, Федерального закона от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» с учетом основных положений Федерального закона от 06.05.2003 г. № 52-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "Об основах федеральной жилищной политики" и другие законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования системы оплаты жилья и коммунальных услуг».

____________________



1 Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32, ст. 3301, от 29 января 1996 г. № 5, ст. 410 с изменениями, внесенными федеральными законами от 17 декабря 1999 г. № 213-ФЗ, от 8 июля 1999 г. № 138-ФЗ, от 24 октября 1997 г. № 133-ФЗ, от 12 августа 1996 г. № 111-ФЗ, от 12 августа 1996 г. № 110-ФЗ, от 20 февраля 1996г. № 18-ФЗ.

2 Собрание законодательства Российской Федерации от 15 января 1996 г. № 3, ст. 140 с изменениями, внесенными Федеральным законом от 17 декабря 1999 г. № 212-ФЗ.
1.2. Методическое пособие разъясняет и конкретизирует структуру, состав работ1 и услуг, современные нормативные и правовые требования к организации содержания общего имущества жилого дома, технического обслуживания общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома, текущего ремонта общего имущества многоквартирного жилого дома в целях:

_______________



1 В структуру работ не включены работы капитального характера, идеология и современная специфика которых изложены в отдельном нормативном акте (выпуск планируется в 2004 г.).
защиты жизни или здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, охраны окружающей среды;

обеспечения сохранности, повышения уровня обслуживания жилищного фонда всех форм собственности;

неукоснительной реализации единых требований к содержанию и ремонту жилищного фонда;

обеспечения реализации прав потребителей жилищных услуг в соответствии с Законом Российской Федерации «О защите прав потребителей».

1.3. Пособие может быть использовано органами местного самоуправления, организациями, в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд, организациями различных организационно-правовых форм, осуществляющих управление и (или) обслуживание жилищного фонда, а также органами государственного контроля и надзора в соответствии со ст. 46 Федерального закона от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» в качестве вспомогательного методического материала по вопросам содержания и ремонта жилищного фонда.

1.4. С принятием Жилищного кодекса Российской Федерации, технических регламентов по содержанию и ремонту жилищного фонда и других нормативных правовых и нормативно-технических актов в настоящее Пособие будут вноситься необходимые изменения и дополнения.

1.5. Права и обязанности нанимателей, собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме в части пользования, содержания и ремонта собственно жилых помещений регламентируются Правилами пользования и содержания жилых помещений, утверждаемыми постановлением Правительства Российской Федерации, и в настоящем Пособии не рассматриваются.
2. СТРУКТУРА И СОСТАВ РАБОТ И УСЛУГ ПО СОДЕРЖАНИЮ

И РЕМОНТУ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
2.1. Содержание жилищного фонда включает в себя комплекс работ и услуг по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических коммуникаций жилого дома, выполняемых в течение всего жизненного цикла здания постоянно или с установленной нормативными документами периодичностью с целью поддержания его сохранности и надлежащего санитарно-гигиенического состояния:

а) технический надзор за состоянием общего имущества жилого дома (конструктивных элементов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) путем проведения плановых общих и частичных осмотров, технического обследования, приборной диагностики и испытаний;

б) выполнение мероприятий по подготовке к сезонной эксплуатации общего имущества жилого дома (ограждающих конструкций, подъездов, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений) с учетом требований нормативно-технических документов, замечаний и предложений органов государственной жилищной инспекции, Госэнергонадзора, государственной противопожарной службы, государственной санитарно-эпидемиологической службы;

в) незамедлительное устранение аварий и неисправностей в общем имуществе жилого дома, восстановление условий жизнеобеспечения и безопасности потребителей;

г) выполнение работ по санитарной уборке и очистке общего имущества жилого дома (подъездов, чердаков, подвалов) и придомовых территорий, в том числе по уходу за зелеными насаждениями.

Перечень работ и услуг, входящих в плату за содержание жилья, приведен в приложении 1 к настоящему Пособию.

2.2. Текущий ремонт общего имущества жилого дома — ремонт, выполняемый в плановом порядке с целью восстановления исправности или работоспособности жилого дома, частичного восстановления его ресурса с заменой или восстановлением его составных частей ограниченной номенклатуры, установленной нормативной и технической документацией.

Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт), приведен в приложении 2 к настоящему Пособию.

2.3. Структура работ и услуг, взаимосвязь отдельных «блоков» комплексного процесса содержания и ремонта жилищного фонда схематически изображены на рисунке 1.
3. ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ К ОРГАНИЗАЦИИ СОДЕРЖАНИЯ И РЕМОНТА
3.1. Информационные требования
3.1.1. Требования об информировании потребителей жилищных и коммунальных услуг — нанимателей, собственников жилья в многоквартирных домах (далее — потребители) — базируются на принципах открытости, «прозрачности», полноте и доступности информации.

3.1.2. Собственник государственного, муниципального жилищного фонда, уполномоченное им юридическое лицо (далее — уполномоченный собственника), управляющая организация (компания) обязаны предоставить потребителю следующую информацию:

- перечень исполнителей по отдельным видам услуг — управляющей организации (компании) и организации, обслуживающей данный жилищный фонд; предприятиям водо-, тепло- и энергоснабжения с указанием их адресов и телефонов;

- телефоны и адреса аварийно-ремонтной службы жилищного хозяйства и аварийно-диспетчерских служб коммунальных и специализированных предприятий;

- телефон и адрес территориального органа Государственной жилищной инспекции.
Примечание — Данная информация должна размешаться у входов в жилые дома в месте, удобном для ознакомления потребителями
3.1.3. Исполнитель (производитель работ) — организация, обслуживающая данный жилищный фонд, подрядная ремонтная организация — обязан предоставить потребителю следующую информацию:

- полное наименование, режим работы всех подразделений, служб и отделов1, их адреса и телефоны;

__________________

1 Режим работы исполнителя должен предусматривать возможность обращения потребителей в удобное для них время (в том числе— один из выходных дней).
- перечень обязательных жилищных и коммунальных услуг ЖКУ, предоставляемых исполнителем в счет установленной ежемесячной оплаты ЖКУ;

- порядок и условия выполнения дополнительных работ и услуг по заказам и за счет финансирования потребителями;

- установленные в данном муниципальном образовании стандарты и (или) нормативы предоставления жилищных и коммунальных услуг, имеющие в своем составе предельные сроки устранения аварий и неисправностей, периодичность выполнения различных видов работ и услуг;

- планируемые на календарный год и (или) сезон года объемы работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию данного жилого дома, секции, подъезда (размещается у входа в жилые дома в удобном для ознакомления месте);

- сроки и качественные (характер) изменения условий предоставления отдельных видов жилищных и коммунальных услуг и их продолжительность как в плановом порядке (подготовка жилья к сезонной эксплуатации), так и непредвиденные: отключения систем центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения; отклонения в периодичности уборки и вывоза ТБО (информация размещается у входов в жилые дома и (или) доставляется в абонентские почтовые ящики);

- размеры тарифов, установленных для населения в данном муниципальном образовании по каждому виду жилищных и коммунальных услуг, порядок и форма (образец) оплаты, условия корректировки размера платежей при нарушении исполнителем договорных обязательств или стандартов и (или) нормативов предоставления ЖКУ;

- порядок, условия и форма обжалования нарушения (неисполнения) исполнителем своих обязательств;

- список должностных лиц, имеющих право доступа в жилое помещение потребителя с его разрешения (при документальном подтверждении личности должностного лица) для ликвидации аварий и неисправности, осмотра и технического обслуживания общего имущества (систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения) и конструктивных элементов жилого дома.




СОДЕРЖАНИЕ И РЕМОНТ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА
















































































































































СОДЕРЖАНИЕ










РЕМОНТ






















































































































































Содержание общего имущества жилого дома




Техническое обслуживание общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома







Текущий ремонт общего имущества жилого дома












































































































Технический надзор













Восстановление исправности или работоспособности жилого дома, частичное восстановление его ресурса с заменой или восстановлением составных частей ограниченной номенклатуры





































































Плановые общие и частичные осмотры (обследования) крыш, чердаков, подъездов, подвалов, фасадов и внешнего благоустройства




Плановые общие и частичные осмотры (обследования) общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений








































































































































Подготовка к сезонной эксплуатации













































































































































































































Поддержание в исправности и работоспособности конструкций, помещений и инженерного оборудования жилых квартир по заказам и за счет средств потребителей1
















Крыши, чердаки, подъезды, подвалы, фасады и внешнее благоустройство




Общие коммуникации, технические устройства и технические помещения








































































































































Аварийное обслуживание — незамедлительное устранение аварий и неисправностей









































































































































































Санитарная очистка подъездов, чердаков, подвалов и придомовых территорий
























































































___________________

1 При условии, что собственники, наниматели жилых помещений осуществили замену или модернизацию технических устройств и (или) оборудования в них до истечения срока службы за счет собственных средств
Рисунок 1 — Структура работ и услуг по содержанию и ремонту жилищного фонда
3.1.4. Контроль полноты и доступности информации, предоставляемой потребителям ЖКУ собственником (уполномоченным собственника), управляющей организацией (компанией) и исполнителем, возлагается на территориальные органы Государственной жилищной инспекции Российской Федерации.
3.2. Договорные требования
3.2.1. Процесс предоставления жилищных и коммунальных услуг потребителям в многоквартирных жилых домах осуществляется на основании договоров:

- собственника государственного или муниципального жилищного фонда (уполномоченного собственника) и управляющей организации (компании) на предмет управления общим имуществом жилого дома и заключения договоров на предоставление жилищных и коммунальных услуг;

- управляющей организации (компании) и подрядных жилищных, коммунальных и специализированных организаций на предмет предоставления жилищных и коммунальных услуг;

- нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме и наймодателя в лице органа местного самоуправления, собственника (уполномоченного собственника) — договор найма жилого помещения, регламентирующий порядок найма, обслуживания и предоставления коммунальных услуг;

- собственников квартир в многоквартирном доме и управляющей организации (компании) на предмет технического обслуживания жилья и предоставления коммунальных услуг.

3.2.2. Собственник государственного или муниципального жилищного фонда (уполномоченный собственника) вправе возложить функции управления жилищным фондом на управляющую организацию (компанию) на основании соответствующего договора.

В соответствии с данным договором управляющая организация (компания) в пределах переданных ей собственником прав и полномочий осуществляет управление общим имуществом жилого дома (группы домов) и представляет интересы потребителей, заключает договоры с организациями, обслуживающими жилищный фонд, коммунальными ресурсо-снабжающими организациями и специализированными организациями на предоставление необходимых жилищных и (или) коммунальных услуг.

Собственник жилищного фонда (уполномоченный собственника) обеспечивает финансирование комплекса обязательных работ по содержанию и ремонту жилищного фонда и контроль выполнения управленческих функций, а также обеспечивает необходимость и возможность выполнения дополнительных работ, финансируемых за счет средств потребителей.

3.2.3. Управляющая организация (компания) на основании и в соответствии с договорами с подрядными организациями-исполнителями контролирует и обеспечивает соблюдение последними установленных органами местного самоуправления стандартов и (или) нормативов условий проживания и параметров качества жилищных и коммунальных услуг; отвечает перед потребителем за полноту, своевременность и качество услуг исполнителя, за возможные последствия нарушений стандартов и (или) нормативов; информирует потребителя о порядке предоставления ЖКУ; контролирует соблюдение потребителями правил пользования жилыми помещениями; обеспечивает своевременность и полную оплату услуг потребителями; регулирует размеры платежей в сторону их уменьшения при нарушении исполнителем (поставщиком) услуг параметров качества, установленных в данном муниципальном образовании стандартами и (или) нормативами предоставления ЖКУ и соответствующими договорами.

3.2.4. Наймодатель в лице собственника государственного или муниципального жилищного фонда (уполномоченного собственника) обязан предложить нанимателю жилья в многоквартирном доме заключить в письменной форме договор социального найма, который должен содержать:

- обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование; предоставить или обеспечить предоставление ему за плату коммунальные услуги; выполнить работы (услуги) по содержанию и ремонту жилищного фонда в соответствии с приводимым в договоре перечнем обязательных работ в счет ежемесячных платежей;

- права, обязанности и ответственность нанимателя по пользованию жильем;

- условия оплаты, ее размер и порядок определения и изменения при нарушении обязательств исполнителем;

- порядок выявления и регистрации отклонений от установленных критериев качества жилищных и коммунальных услуг;

- условия и порядок приостановления или ограничения предоставления жилищных и коммунальных услуг нанимателю, а также его выселения при нарушении им обязательств по оплате услуг;

- порядок и сроки устранения аварий и неисправностей;

- перечень членов семьи нанимателя, совместно с ним проживающих;

- ответственность наймодателя и нанимателя за нарушение жилищного законодательства.

К договору социального найма должны прилагаться: технический паспорт жилого помещения, акт приема-передачи жилого помещения.

3.2.5. Наймодатель в лице юридического или физического лица, которому жилищный фонд принадлежит на праве собственности, либо уполномоченной им управляющей организации (компании) должен заключить с нанимателем договор социального найма, в который должны быть включены условия найма жилья и условия, приведенные в п. 3.2.4.

3.2.6. Управляющая организация (компания) либо организация, осуществляющая работы по содержанию и ремонту жилищного фонда, обязаны предложить собственнику квартиры в многоквартирном доме заключить в письменной форме договор технического обслуживания жилья и предоставления коммунальных услуг, который должен содержать:

- условия, приведенные в п. 3.2.4, за исключением условий найма;

- перечень обязательных работ по содержанию и ремонту общего имущества жилого дома, выполняемых в счет ежемесячной оплаты;

- акт проверки технического состояния жилого помещения.

3.2.7. Во всех договорах, упомянутых в пп. 3.2.4—3.2.6, должны гарантироваться соблюдение критериев качества обслуживания, устанавливаться размер оплаты услуг в соответствии с ценами и тарифами, определенными стандартами и (или) нормативами потребления ЖКУ, утвержденными органами местного самоуправления.

3.2.8. Договор с потребителем считается заключенным с момента его подписания сторонами или фактического начала пользования жилищными и коммунальными услугами.

3.2.9. В случае если договор исполнителя с потребителем не заключен, то их права и обязанности определяются в соответствии с действующим законодательством.
3.3. Технологические требования
3.3.1. Для каждого вида работ по содержанию и ремонту жилищного фонда должна применяться (а при отсутствии — разрабатываться вновь) типовая технология выполнения работ.

3.3.2. Технология выполнения работ должна включать в себя:

- состав операций;

- последовательность выполнения операций;

- применяемые материалы, инструмент, приспособления, оснастку, механизмы.

3.3.3. Технология выполнения работ должна предусматривать применение наиболее эффективных и экономичных методов и способов выполнения работ, базирующихся на использовании:

- современных долговечных и экологически чистых материалов, срок службы которых должен быть не менее 15—20 лет, а качество материала — не ниже, чем у ремонтируемого элемента конструкции или инженерной системы здания;

- машин, механизмов, электрифицированного инструмента, обеспечивающих минимизацию затрат ручного труда с учетом производства работ в условиях эксплуатируемого дома.

3.3.4. Технологию работ по механизированной уборке территорий целесообразно оформлять в виде маршрутно-технологической карты.

3.3.5. При привязке типовой технологической документации к конкретным условиям содержания и ремонта жилищного фонда необходимо уточнение состава и объемов работ, применяемых материалов и средств механизации, калькуляции трудовых затрат, графиков выполнения работ.

3.3.6. Технологическая документация на работы по содержанию и ремонту жилищного фонда, проводимые специализированными коммунальными организациями, должна согласовываться с управляющей организацией и/или организацией, обслуживающей жилищный фонд.


скачать

следующая >>
Смотрите также:
Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда мдк 2-04. 2004 удк [640. 6+69. 059. 25] (083. 11)
1128.71kb.
Пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда мдк 2-04. 2004 (утв. Госстроем рф) Введение Общие положения
1275.92kb.
Технический контроль и планирование
37.09kb.
Состав и периодичность выполнения услуг и работ по содержанию и ремонту жилых помещений муниципального жилищного фонда
591.6kb.
Информация о содержании и периодичности выполнения работ (услуг) по жилфонду ООО жэу «Камстройсервис»
69.92kb.
Закон о приватизации жилищного фонда РФ
95.58kb.
Межгосударственный стандарт
164.54kb.
Учебно-методическое пособие Для студентов медицинского факультета по специальности
397.94kb.
Перечень №1 работ по техническому содержанию жилищного фонда дома, имеющие все виды благоустройства без лифта и мусоропровода
82.9kb.
Учебно методическое пособие предназначено для выполнения практической работы студентов по мдк. 01. 01
155.64kb.
Программа мо гп «Селенгинское»
151.62kb.
Методическое пособие по организации антитеррористических мероприятий в образовательных учреждениях Саратовской области. Под редакцией доктора исторических наук
873.55kb.